Узаконивание самовольных построек: судебная практика и позиция судов
Многие граждане и предприниматели сталкиваются с различными сложностями при строительстве зданий и сооружений на собственных и/или арендуемых земельных участках, что может привести к обращению заинтересованных лиц в суды о признании построенного здания самовольной постройкой и обязании снести такое здание.
9-й Арбитражный апелляционный суд уже не в первый раз указывает, что к таким вопросам не стоит подходит формально, так как снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности.
Анализ судебной практики: Арбитражный суд и 9-й ААС
Так Правительство города Москвы обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением о признании зданий организации-ответчика самовольными постройками, обязании ответчика снести указанные здания и обязании снятия этих зданий с кадастрового учета.
Правительство города Москвы указывало, что спорные постройки возведены при отсутствии документов, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают возникновение права собственности на созданный объект недвижимого имущества, в частности, при отсутствии разрешения на строительство и иных документов, подтверждающих возведение указанного строения на земельном участке, отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.
Кейс: Прецедентное дело Правительства Москвы против застройщика
Суд первой инстанции закономерно стал выяснять причины отсутствия документов у организации и выяснил, что подведомственные Правительству города Москвы структуры по формальному признаку (руководствуясь исключительно действующим законодательством РФ) отказывали организации в оформлении необходимых документов. Узнав о таком подходе, суд первой инстанции стал выяснять необходимые для принятия решения обстоятельства дела. Ответчик, в то же время, подал встречное исковое заявление о признании в силу ст. 234 ГК РФ права собственности на спорные объекты обосновывая свою позицию тем, что владеет на основании договора аренды земельными участками, открыто и непрерывно владеет спорными объектами начиная с 2005 года, является собственником спорных зданий как давностный владелец.
После проведения ряда строительных экспертиз и обследований, устранения организацией-ответчиком выявленных нарушений уже в ходе судебного разбирательства, Арбитражный суд города Москвы пришел к закономерному выводу, что в требованиях Правительства города Москвы следует отказать, а за Организацией-ответчиком закрепить право собственности на спорные здания.
Критерии сохранения самовольной постройки
Данный вывод подтвердил 9-й Арбитражный апелляционный суд, указав, что при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности. При признании объекта самовольной постройкой, необходимо учитывать, что самовольная постройка, тем не менее, может быть сохранена, при этом закон связывает возможность признания судом права собственности на самовольную постройку с такими обстоятельствами, как принадлежность земельного участка, на котором строение возведено, наличие угрозы жизни и здоровью граждан, возможность нарушения прав и законных интересов других граждан возведённой постройкой поэтому судам надлежит устанавливать обстоятельства, свидетельствующие о возможности сохранения самовольной постройки, так как снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности.
Рекомендации специалиста по легализации объектов
Специалист ООО «БТ-Эксперт» Иван Логинов указывает, что при рассмотрении вопросов о признании здания самовольной постройкой владельцу необходимо обратить внимание на следующие аспекты:
соответствие здания градостроительным и строительным нормам и правилам;
соответствие здания противопожарным нормам и правилам;
соответствие здания гигиеническим, санитарно-эпидемиологическим и экологическим нормам и правилам;
отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.
В случае выбора верной позиции и грамотного ведения дела в суде соответствующими специалистами спорные здания и сооружения можно узаконить, получить право собственности и полноценно владеть, пользоваться и распоряжаться уже своим имуществом.
Юридическая компания БТ-Эксперт всегда готова дать подробную консультацию по вопросам действия Земельного, Градостроительного и Гражданского кодексов РФ, а так же помочь узаконить право собственности на Ваше имущество.
